Арендатор или арендодатель: кто отвечает за пожарную безопасность

Инспектор приходит в торговый центр и находит в магазине на втором этаже заставленный выход, а в коридоре того же этажа — сигнализацию, которая полгода стоит в неисправности. Директор магазина достаёт договор аренды: «Пожарная безопасность в помещении — на арендаторе, но сигнализация не наша». Управляющая компания достаёт тот же договор: «Пожарная безопасность в помещении — на арендаторе, все вопросы к нему». Оба читают один и тот же пункт и оба уверены, что он про другого.

Спор «кто отвечает» почти всегда начинается вот так — на проверке, с договором в руках. И почти всегда обе стороны ошибаются в одном и том же: они думают, что закон заставляет выбрать одного. Не заставляет.

Коротко

Слово «обычно» в таблице не для красоты. Всё, кроме первой строки, договор может переставить. Первую не может.

Закон даёт список, а не выбор

Главная норма — часть первая статьи 38 закона «О пожарной безопасности». Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут:

• собственники имущества;
• руководители федеральных органов исполнительной власти;
• руководители органов местного самоуправления;
• лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
• лица, назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
• должностные лица в пределах их компетенции.

Арендатор помещения — это «лицо, уполномоченное пользоваться имуществом». Собственник — первая строка того же списка. Закон ставит их рядом через точку с запятой и не говорит «или». Значит, перед надзором отвечают оба, каждый за своё.

Самое интересное в этой статье — оговорка, которой в ней нет. Слова «если иное не предусмотрено договором» в статье 38 встречаются ровно один раз, в части второй, и касаются квартир в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда: там ответственность лежит на нанимателе или арендаторе квартиры, если договор не говорит иного. Для офиса, склада или магазина такой оговорки закон не делает. Договор аренды коммерческого помещения не может вычеркнуть собственника из списка ответственных, как бы ни был написан.

Уголовный закон смотрит так же. Пленум Верховного суда, разбирая статью 219 УК о нарушении правил пожарной безопасности, прямо перечисляет среди возможных виновных «собственников имущества, в том числе жилища, нанимателей, арендаторов».

Почему в Правилах нет строки про арендатора

Логично искать ответ в Правилах противопожарного режима — документе, по которому проверяет инспектор. Но там его нет. Правила обращаются к «руководителю организации»: он утверждает инструкцию, организует обслуживание систем (пункт 54), обеспечивает ведение журнала эксплуатации (пункт 17(1)), вправе назначать ответственных (пункт 4). Кто из двух руководителей — арендатора или собственника — имеется в виду, Правила не уточняют.

Слово «арендатор» в действующих Правилах при этом встречается. Дважды, и оба раза про землю: арендаторы земельных участков обязаны вовремя убирать мусор и косить сухую траву, а арендаторы сельскохозяйственных угодий — не давать им зарастать сорняками. Арендатор торгового зала в Правилах не упомянут ни разу. Даже МЧС в своих правовых разъяснениях признаёт, что прямой нормы о распределении между арендатором и арендодателем в Правилах нет, и отвечает на вопрос ссылкой на Верховный суд.

Отсюда практическое правило: требование Правил относится к тому, у кого в руках предмет требования. Инструкцию для своего магазина утверждает руководитель магазина. Обслуживание сигнализации здания организует тот, кто ею владеет и эксплуатирует.

Что ответил Верховный суд

Ответ, на который до сих пор ссылаются и суды, и сам надзор, дан в 2006 году. В обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал, утверждённом Президиумом Верховного суда 27 сентября 2006 года, разобран вопрос: кто отвечает по статье 20.4 КоАП, если имущество сдано в аренду.

Логика ответа в три шага:

1. Ответственным может быть и арендодатель, и арендатор: оба владеют или пользуются имуществом на законном основании.
2. Если договор аренды распределил обязанности, отвечает тот, кто не выполнил возложенную на него обязанность.
3. Если договор об этом молчит, отвечает тот, чьё противоправное виновное действие или бездействие образовало состав правонарушения.

Это и есть ответ на сцену из начала статьи. Заставленный выход в магазине — нарушение арендатора, что бы ни было в договоре: коробки поставил он. Неисправная сигнализация в общем коридоре — нарушение того, кто должен её обслуживать, то есть по общему правилу собственника. Инспектор может выписать два протокола на одной проверке, и каждый получит свой.

Кто что делает

Если закон не выбирает, работу делит Гражданский кодекс, а дальше — договор.

Деньги. По статье 210 ГК бремя содержания имущества несёт собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 616 уточняет для аренды: капитальный ремонт — за арендодателем, а поддержание имущества в исправном состоянии, текущий ремонт и расходы на содержание — за арендатором, если закон или договор не установили иного.

Системы здания. Сигнализация, оповещение, внутренний водопровод, дымоудаление, противопожарные двери в стенах здания — имущество собственника. Он заказывает обслуживание и испытания, у него обычно лежат проектная и исполнительная документация. Если вы арендуете этаж в бизнес-центре, обслуживать систему всего здания вы не обязаны, если договор не говорит иного.

Помещение. Арендатор отвечает за то, что происходит в его стенах: свободные проходы и выходы, исправное электричество после его отделки, огнетушители и порядок. Всё, что он изменил сам, — перегородки, подвесной потолок, перенесённые двери — становится его заботой. Если после его перегородок кабинету не хватает извещателей, доводить систему до проекта придётся ему. Подробнее — в разборе перепланировки арендатором.

Бумаги. Инструкцию о мерах пожарной безопасности, программы и журнал инструктажей арендатор ведёт сам: это документы о его людях и его помещении. Журнал эксплуатации систем по системам здания обычно ведёт собственник, но огнетушители арендатора учитываются в журнале, поэтому такой журнал хотя бы по огнетушителям нужен и арендатору. Какие бумаги положены именно вам, соберёт мастер «Комплект документов» — в нём есть отдельный ответ «арендую помещение». Общий перечень разобран в статье о документах по пожарной безопасности.

Кто назначает ответственного

С 6 мая 2026 года на этот вопрос есть прямой ответ. Закон № 110-ФЗ переписал часть третью статьи 37 закона «О пожарной безопасности»: лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, обязано назначить ответственного за обеспечение пожарной безопасности здания. У бизнес-центра это собственник или его управляющая компания, а не каждый из арендаторов.

Арендатор при этом не остаётся без своего ответственного. Пункт 4 Правил противопожарного режима даёт руководителю организации право назначать ответственных, и на свои помещения арендатор обычно им пользуется: пока приказа нет, за всё в помещении отвечает сам руководитель лично. Как выбрать человека и что он должен уметь, разобрано в статье об ответственном за пожарную безопасность.

Что записать в договоре

Договор не снимает ответственность перед надзором, но решает всё остальное: кто делает работу, кто платит и кто кому возмещает штраф или ущерб. Формулировка «арендатор обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности» плоха тем, что под ней каждая сторона понимает своё. Лучше разложить по пунктам. Например так — это наш образец, а не текст нормы, и юрист подстроит его под ваш объект:

• Арендодатель обеспечивает исправность и обслуживание систем противопожарной защиты здания, включая их части в помещении арендатора, хранит документацию на них и предоставляет арендатору копии актов проверок по запросу.
• Арендатор обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности в помещении: содержит пути эвакуации свободными, проводит инструктажи, ведёт документы по своему персоналу, укомплектовывает помещение первичными средствами пожаротушения.
• Арендатор не изменяет системы противопожарной защиты в помещении без согласия арендодателя. Если его работы потребовали изменить систему, он оплачивает проект и работы.
• Стороны сообщают друг другу о выявленных неисправностях в срок, который указан в договоре, и возмещают друг другу штрафы и убытки, возникшие из-за неисполнения своих обязанностей.

Последний пункт часто забывают, а он и превращает договор из декларации в инструмент: штраф выпишут тому, чьё нарушение нашли, но деньги за чужую вину можно будет вернуть.

Если договор молчит

Так бывает чаще, чем кажется: договор аренды подписан по типовой форме, а раздел о пожарной безопасности в нём состоит из одного предложения или отсутствует вовсе. Тогда работает логика Верховного суда — отвечает тот, по чьей вине возникло нарушение, — и общее правило Гражданского кодекса о содержании имущества.

Что делать арендатору, не дожидаясь проверки:

• выяснить у собственника или управляющей, кто обслуживает системы здания, и попросить копии последних актов проверок — они должны быть на объекте;
• убедиться, что ваше помещение есть в перечне защищаемых помещений у прибора сигнализации и что извещатели после вашей отделки на месте;
• издать приказ об ответственном, утвердить инструкцию, провести инструктажи — это ваше при любом договоре;
• при продлении договора дописать в него разделение, как в образце выше.

Если управляющая компания уже требует от вас пакет документов, порядок действий и что можно не оплачивать — в разборе «Арендодатель требует документы по пожарной безопасности». А если по договору системы переданы вам — например, вы арендуете отдельно стоящее здание целиком, — их обслуживание становится вашей работой, и его можно поручить нам.

Источники

• Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», статьи 37 и 38 — КонсультантПлюс
• Гражданский кодекс РФ, часть первая, статья 210 — КонсультантПлюс
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статья 616 — КонсультантПлюс
• Кодекс РФ об административных правонарушениях, статья 20.4 — КонсультантПлюс
• Правила противопожарного режима в Российской Федерации, постановление Правительства № 1479 — МЧС России
• Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2006 года, вопрос 14
• Постановление Пленума Верховного суда РФ от 05.06.2002 № 14, пункт 3 — КонсультантПлюс
• Субъект ответственности по статье 20.4 КоАП РФ при сдаче имущества в аренду — правовая заметка ФГКУ «Специальное управление ФПС № 18 МЧС России»